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Author:admin / Posted in:2018年04月17日 / Category:全部文章 / Views:45

奥园中签,摇到就是赚到?未必!-闷声咨询

两天前,闷声君接到一通朋友的电话,朋友兴奋地表示中了一个天府新区的盘,计几年转手一卖赚他几十万,正好换个奥迪,想想还觉得美滋滋的。在略微冷静一点后,朋友请我仔细帮他估算一下能赚多少钱,好决定是买A6还是A4。在我拿着奥园的楼盘资料进行一番估算后,告诉他,也许你只能买一辆奥拓。
一、引子
才赚这点?不是说好摇到就赚到吗看家蛇?
相信这也是很多(伪)刚需朋友共同的疑问,诚然大舜号,目前天府新区二手房房价普遍达到了20000,而新盘开盘价不过10000出头,看似巨大的剪刀差给了大家充分发挥想象力的空间,按照:
利润=二手房价-新房房价
的方法来算确实转手一卖能赚到几十万, 但是房产收益的计算过程没有这么简单。
摇到的楼盘能不能赚钱,能赚多少钱,要结合实际情况地去定量地分析的。闷声君希望通过这篇科普向的小文金贝辛格,以朋友摇中的奥园为研究对象杨华梦,来普及一种简单的房产投资回报估算方法,帮助各位在日后选房时避开雷区。对分析过程不感兴趣的朋友发电俏佳娃,可以直接跳到第4节看关于奥园的投资建议。
二、坑点
奥园的优点是位置好,方便很多软件园上班的程序员哥哥。但这个楼盘比较坑的一点是,户型相当奇葩。下面是96平的户型图。
屋子里竟然有多达四个阳台。
A区是开发商所谓的赠送面积,但是其实没有地板和天花板,想要利用这块空间的话需要铺顶和铺地,代价不菲。
B区是卧室的“观景阳台”,其实也没有什么景,合理的方案是改成卫生间或者衣帽间,但是该间没有下水系统,要改成常见的主卧卫生间也比较困难。
C区是一个观景阳台黄宝强,可以改造成一个次卧。
为什么会弄个这么奇葩的户型呢,因为这个项目是奥园接的其他公司的盘,该公司在几年前就将具体的建造方案上报过审了,所以本案只能按照当初的标准修建,这样所有的赠送面积在交房的时候都是做成的精装阳台等交付。也就是说,即使要改造的话,也要把精装拆了才能改。而且,开发商对改造的不承担责任!由业主自行决定!按照置业顾问的说法,改造后的房屋整体价格在15000~16000之间韩载硕,也就是说改造费至少要投入将近10万元。
有的朋友想问,你是不是傻,为什么一定要改造呢,直接原样卖不好吗。对此,闷声君想说 你能接受一个96平一室一厅的二手房吗?如果不改造的话,购房者为什么不去选择悦荣府或者光明城市的二手房呢?
?周戈楠
三、奥园投资回报
首先建立一个基本的概念,资金是具有时间价值的,通俗地说就是利息。举个简单的例子,年初花100元钱进了个货,如果年末仍以100元的价格卖出,这笔生意实际上是赔钱了,因为100元即使存在银行也有3元钱的无风险收益。有了这个概念,就可以具体地评估楼盘投资价值。
房产投资利润=
售房价格-(投入资金+投入资金产生的利息)
要准确评估奥园投资价值,我们需要弄清楚三个关键的数据:
a)房产脱手的时间
b)时间轴上各节点投入的资金量赖昌兴,主要包括首付、月供、及契税等费用的投入
c)房产预期估价
下面以奥园需求最多的96m平户型为对象来进行分析:
1. 房产脱手的时间
该楼盘是个在建楼盘,2年后才能交房,交房后还需几个月才能拿到房产证,此后房产在3年内不能交易。假设二手房挂出去后在半年左右能出手,那么周思扬,可以算出总的房产脱手时间需要6年,在评估投入成本时,要加入6年内资金的时间价值。
2. 投入的总资金
我们约定,资产的利率按照商银理财、基金的保本利率计算,约4.1%;购房资金按照首付三成,剩余的走商贷,符合大多数朋友的情况。
a) 首付款+时间价值
购房资金按照首付三成,剩余的走商贷,符合大多数朋友的情况曳舟桐生。首付款约416000,那么首付款和它的时间价值之和为416000*(1+0.041)^6
b) 月供+时间价值
月供5592,为了简化计算过程,我们假定月供每年一次性还5592*12=67104元,由此按年来计算其时间价值。月供和它的时间价值之和为:
67104*((1+0.041)^5+(1+0.041)^4+(1+0.041)^3+(1+0.041)^2+(1+0.041))
c)契税+时间价值
契税为房屋总价的1.5%,在交房时执行,契税和它的时间价值之和为:
15900*(1+1.041)^4
d)改造费+时间价值
按每平1000元算丁可儿,总共需要96800元,假设交房当年进行改造,那么改造费和它的时间价值之和为:
96800*(1+0.041)^3
值得注意的是,在6年后交房时,湖南卫视官方网站假设把剩余没还的本金一次性结清,而前6年还了多少呢?不是月供*12*6哦,因为月供里面包含了本金和利息两部分,利息才是大头!以本额等息为例,开始偿还的本金较少:
因此在6年一共偿还的本金只有74490元,6年后须结清贷款971096-74490=896606元
3. 6年后的房价预估
房价能涨多少,就是个见仁见智的问题了,闷声君计算了多个房价下的收益情况:
惊不惊喜?意不意外?一不小心就是奥迪变奥拓,奥拓变奥利奥。6年后房价要达到23000元侯希贵,才能追上普通理财产品的收益率。所以,奥园的房子并没有剪刀差优势,想赚钱只能等着房价上涨赚钱。那不如买个二手房先租出去省事。如今房住不炒,天府新区土地供应充足,因此房价上涨的预期不容乐观,要知道,成都的房价从2011年到2016年是横盘了6年之久的农门桃花香。
四、微小的建议
如果是真刚需住房且在新政后失去摇号资格的朋友可以考虑入手奥园,除此以外的其他情况的都可以选择放弃。
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